PGOU en bestemmingsplan: wat mag er op het perceel dat je koopt?

Wat het PGOU is

PGOU staat voor Plan General de Ordenación Urbana. Elke gemeente heeft zo'n plan, of een opvolger ervan onder een andere naam. Het deelt grond in: bouwgrond, grond die dat niet is en grond met speciale bescherming. Per zone staat er wat is toegestaan, zoals hoe hoog je mag bouwen en hoeveel van het perceel bebouwd mag zijn.

In de Comunitat Valenciana valt het geheel onder de ruimtelijke wetgeving van de regio, de LOTUP. Het gemeentelijke plan werkt dat uit voor de gemeente zelf. Plannen worden soms herzien, dus een oud plan kan afwijken van wat nu geldt.

Waarom het uitmaakt voor jou

Het plan bepaalt of je kunt doen wat je van plan bent. Wil je een extra verdieping, een grotere woonkamer of een zwembad, dan moet het bestemmingsplan dat toestaan. Ook de bouwhoogte en het bebouwde oppervlak staan erin.

Het plan bepaalt ook de status van de grond. Ligt het perceel op grond die als stedelijk is aangemerkt, of juist op rustieke grond, de grond die buiten het stedelijke gebied valt en strenger wordt beperkt. Dat verschil is groot voor wat je mag. Lees daarom urbaan of rustiek voordat je een huis op het platteland kiest.

Soms past een bestaand huis niet bij het huidige plan. Dat kan komen doordat het plan later is gewijzigd, of doordat het huis niet netjes is geregistreerd. Wat dat betekent voor jou, hangt af van de situatie. Zie ook aanbouw of zwembad zonder vergunning.

Hoe je het naslaat

Het plan is openbaar. De meeste gemeenten publiceren het online, vaak met kaarten waarop je een perceel kunt opzoeken. Je hebt de referencia catastral nodig om het juiste perceel te vinden. Zie het kadaster in Spanje.

De kaart geeft een indruk. Voor een bindend antwoord vraag je de gemeente om een schriftelijke verklaring over de stedenbouwkundige status van het perceel. Een abogado of architect kan die aanvraag voor je doen. Het is een stap die tijd kost, dus vraag hem vóór de arras, niet erna.

• In welke zone ligt het perceel volgens het geldende plan?
• Hoeveel mag er bebouwd worden, en hoe hoog?
• Past wat er nu staat bij het plan, of is er een afwijking?
• Wordt het plan herzien, en wat verandert er dan voor dit perceel?
• Gelden er extra beperkingen, zoals kust, overstroming of bos?

Wat je met deze informatie doet

Past je plan binnen het bestemmingsplan, dan heb je een stevig uitgangspunt. Past het niet, dan weet je dat vóór je betaalt. Dat kan de prijs beïnvloeden of reden zijn om een ander huis te kiezen.

Laat je niet geruststellen met een zin als 'dat kan allemaal wel' van een verkoper of makelaar. Een schriftelijke bron weegt zwaarder dan een mondelinge toezegging.

Wanneer een plan wordt herzien

Gemeenten werken hun plannen bij. Een perceel dat nu bouwgrond is, kan bij een nieuwe versie een andere status krijgen. Het omgekeerde komt ook voor. Vraag daarom niet alleen wat er nu geldt, maar ook of er een herziening loopt en wat de stand daarvan is.

Zo'n herziening kan jouw plannen helpen of hinderen. Bij twijfel is het verstandig om dat vóór de arras te laten uitzoeken, zodat je de beslissing neemt met de meest recente informatie.

Wat OJO voor je checkt

In de Aankoopcheck zoekt OJO het perceel op in het geldende plan, vergelijkt het met wat er staat en benoemt afwijkingen als vlag in het rapport. Heb je een verbouwing in gedachten, dan kijkt OJO in het pakket met verbouwplan ook of het plan dat toestaat.

OJO vervangt de abogado niet. Voor een officiële verklaring en voor de gevolgen in het contract werk je met een abogado of architect. Een eerste indruk geeft het gratis rapport.