Aanbouw of zwembad zonder vergunning: wat betekent dat voor jou als koper

Waarom het zo vaak voorkomt

Eigenaren hebben door de jaren heen een veranda dichtgemaakt, een garage omgebouwd of een zwembad aangelegd zonder gemeentelijke toestemming. Soms werd dat gedoogd, soms is het nooit opgemerkt. In de advertentie staat het zelden vermeld, en de verkoper zal het meestal niet uit zichzelf benoemen.

De term die je hoort is vaak dat iets niet geregistreerd of niet vergund is. Die twee zijn niet hetzelfde. Een bouwwerk kan vergund zijn maar niet zijn ingeschreven in het register. Het kan ook geregistreerd staan zonder dat er ooit een vergunning voor was.

Wat kan er gebeuren

Wat de gevolgen zijn hangt af van het type bouwwerk, de gemeente, de ligging en de ouderdom. Algemeen gesproken zijn er drie scenario's:

• Het bouwwerk is te regulariseren: er volgt een procedure bij de gemeente, met kosten, bijkomende stukken en wachttijd.
• Er geldt een verjaringstermijn waarna de gemeente niet meer kan ingrijpen. Dat betekent niet dat het bouwwerk daarmee vergund is, en het kan nog steeds beperkingen geven bij verkoop, verhuur of verbouwing.
• Het bouwwerk past niet binnen het bestemmingsplan of de regels van de zone, bijvoorbeeld op rustieke grond of binnen de kustzone. Dan is regularisatie lastig of niet mogelijk.

Wat het in de praktijk voor je betekent

Zonder vergunning loop je tegen praktische obstakels aan. Een bank of verzekeraar kan vragen stellen. Een verhuurlicentie kan moeilijker te krijgen zijn, en bij een latere verkoop zit je zelf met de vraag van de volgende koper. Ook als je zelf wilt verbouwen kan de gemeente eerst willen weten wat er al staat.

Het geld speelt daarbij mee. Kosten voor regularisatie, een bouwkundige tekening en gemeentelijke leges komen voor rekening van wie ze gaat betalen. Dat moet je vóór het contract afspreken en niet erna.

Hoe je het ontdekt

Begin met de documenten. Leg de nota simple naast het kadaster: komen oppervlaktes en gebouwen overeen met wat je ziet. Vraag de verkoper om de licencia de obra, de licencia de primera ocupación en eventuele plannen. Vergelijk bij de bezichtiging wat er staat met wat er in de papieren beschreven is.

Vraag ook of er een verbouwing is geweest en wie die heeft uitgevoerd. Een vaag antwoord is zelf al informatie. Voor de gemeentelijke stand van zaken en voor wat in jouw geval mogelijk is, raadpleeg je een abogado of de gemeentelijke dienst.

Wat je met de verkoper afspreekt

Is er een afwijking, dan zijn er opties: de koopprijs aanpassen, afspreken dat de verkoper regulariseert vóór de akte, of afhaken. Die afspraken leg je schriftelijk vast met hulp van een abogado, voordat je het contrato de arras tekent. Een aanbetaling die je eenmaal hebt betaald, krijg je niet zomaar terug.

Praat niet af op een mondelinge belofte

Zegt de verkoper dat de gemeente het gedoogt, dat de buren hetzelfde hebben of dat het vanzelf in orde komt, vraag dan om iets op papier. Een mondelinge toezegging van een verkoper of een makelaar bindt de gemeente niet en bindt jou niet aan een oplossing. Een schriftelijke verklaring van de gemeente of een architect geeft meer houvast. Blijft het antwoord vaag, behandel het huis dan alsof het probleem er is, en prijs dat in.

Wat OJO voor je checkt

In de Aankoopcheck onderzoeken we vóór het contrato de arras het volledige dossier: vergunningen, cédula of LPO, bestemmingsplan, risico's en de bouwkundige staat, visueel en niet-destructief. We zetten afwijkingen op een rij zodat jij en je abogado weten waar je over onderhandelt. Meer over wat OJO niet kan vind je in het gratis rapport.