Kadaster in Spanje en de referencia catastral uitgelegd

Twee registers, twee doelen

In Nederland valt eigendom en kadaster onder één organisatie. In Spanje is dat anders. Het Catastro is een fiscaal en beschrijvend register: het legt vast waar een pand ligt, hoe groot het is en waarvoor het gebruikt wordt, en vormt de basis voor belastingen zoals de IBI. Het Registro de la Propiedad legt eigendom en lasten vast.

Die twee hoeven niet exact overeen te komen. Het komt regelmatig voor dat de oppervlakte in het kadaster anders is dan in het register, of dat een bijgebouw alleen in het ene systeem voorkomt. Dat is niet altijd een probleem, maar het is wel een signaal dat je het verhaal van de verkoper naast de papieren moet leggen.

De referencia catastral

Elk perceel en elke bebouwing heeft een referencia catastral, een code van 20 tekens. Je vindt hem op de IBI-aanslag, in de akte en vaak in de advertentie of op de nota simple. Met die code zoek je het pand op via de Sede Electrónica del Catastro, de officiële website van het kadaster.

Typ de code zorgvuldig over. Eén verkeerd teken en je bekijkt een ander huis. Controleer ook of het adres en de ligging op de kaart kloppen met het huis dat je wilt kopen.

Wat je in het kadaster controleert

De kadastrale gegevens zijn gratis in te zien. Kijk er altijd naar vóór je een bezichtiging plant.

• De oppervlakte van het perceel (suelo) en van de bebouwing (construida), en of die overeenkomt met de advertentie.
• Het gebruik: woning, of iets anders. Een huis dat als landbouwgrond of bijgebouw geregistreerd staat, vraagt uitleg.
• De kaart en de contouren: komen de gebouwen op de kaart overeen met wat je op de foto's en in het echt ziet.
• Het bouwjaar, dat als indicatie dient en niet altijd klopt.
• Het kadastrale onderscheid tussen urbaan en rustiek, waar het verschil groot is. Meer daarover bij urbaan of rustiek.

Wat het kadaster niet bewijst

Dat een gebouw in het kadaster staat, betekent niet dat het met een vergunning is gebouwd. Het kadaster registreert wat er feitelijk staat, vaak op basis van luchtfoto's en aangiften van eigenaren. Een zwembad dat zonder vergunning is aangelegd kan keurig in het kadaster staan en toch niet vergund zijn. Lees daarom ook aanbouw of zwembad zonder vergunning.

Het omgekeerde geldt ook: een woning die ontbreekt of kleiner is in het kadaster dan in werkelijkheid, laat zien dat er iets niet is bijgewerkt. Dat kan later tot kosten leiden, bijvoorbeeld bij een regularisatie.

Veelgemaakte fout

Kopers vertrouwen vaak op de oppervlakte uit de advertentie. Die is soms een optelling van woonruimte, terras, bijgebouwen en zelfs het deel van de tuin. Het kadaster maakt onderscheid tussen die onderdelen. Vraag de verkoper dus hoe het getal is opgebouwd en leg het naast de kadastrale gegevens. Een verschil van een paar vierkante meter is gewoon, een groot verschil verdient een goed antwoord. Dat is ook de basis voor een nuchtere waarde-indicatie, zie prijscheck en waarde-indicatie.

Wat OJO voor je checkt

In de Quick Check leggen we kadaster, nota simple en advertentie naast elkaar: oppervlaktes, gebruik, ligging en de eerste afwijkingen. Dat doen we op afstand, vóór je een reservering plaatst. De nota simple hoort daar altijd bij. Voor eigendomsvragen en de akte werk je met een abogado.