Verbouwen in Spanje: welke vergunning heb je nodig?

Drie niveaus van toestemming

Grofweg zijn er drie niveaus. Kleine werkzaamheden, zoals schilderen of een nieuwe keukenvloer, vragen vaak alleen een melding aan de gemeente. Middelgrote werken, zoals een nieuwe badkamerindeling of een ander raam in de gevel, vallen meestal onder een declaración responsable. Grote werken, zoals een uitbreiding, een extra verdieping of ingrepen aan de draagconstructie, vragen een volledige licencia de obras.

Welke werken onder welk niveau vallen, bepaalt de gemeente met haar eigen verordening. Een raam verplaatsen kan in de ene gemeente een melding zijn en in de andere een vergunning. Ga dus niet af op wat een buur of een aannemer zegt, maar vraag het bij de gemeente na.

Wie vraagt de vergunning aan

De aanvraag loopt meestal via een architect of arquitecto técnico, die het projectdossier opstelt. Voor grotere werken is dat dossier een voorwaarde. Daarna beoordeelt de gemeente of het plan past bij het bestemmingsplan, de bouwhoogte, de bebouwde oppervlakte en de afstand tot de perceelgrens.

Over de procedure zelf lees je meer in licencia de obras: zo werkt de bouwvergunning.

Grond en ligging bepalen wat mag

Een verbouwing is niet alleen een kwestie van papieren. Staat het huis op rustieke grond, dan zijn de mogelijkheden vaak veel beperkter dan in een woonwijk. Meer daarover vind je bij verbouwen op rustieke grond.

Ook de ligging kan beperkingen opleggen. Dichtbij de kust spelen regels uit de Ley de Costas, nabij een rivier of ravijn kan overstromingsrisico meewegen, en in sommige dorpskernen gelden regels voor beschermd erfgoed of voor de uitstraling van de gevel. Zulke beperkingen staan niet in de advertentie.

Wat er mis kan gaan bij de aankoop

Het grootste risico zit niet in de nieuwe verbouwing, maar in wat er al is gebouwd. Staat er een aanbouw, een extra kamer of een overkapping die zonder vergunning is gebouwd, dan krijg je als nieuwe eigenaar dat probleem mee. Dat kan de gemeente aanleiding geven tot een boete of een verzoek om aan te passen. Hoe dat werkt lees je in aanbouw legaliseren.

Ook de plannen van de verkoper zeggen weinig. Een huis dat wordt aangeboden met het idee dat je er eenvoudig een etage of een zwembad bij kunt bouwen, is niet automatisch geschikt daarvoor. Zolang niemand het bestemmingsplan en de bouwregels van het perceel heeft bekeken, is dat een aanname.

• Vraag bij de gemeente na welk niveau van toestemming jouw plannen nodig hebben.
• Laat een architect nagaan of het plan past binnen de toegestane bebouwing van het perceel.
• Begin niet aan het werk voordat de toestemming er is, ook niet aan een klein deel.
• Reken op doorlooptijd: een vergunning is niet binnen een paar dagen rond.

Zo ga je er praktisch mee om

Maak je verbouwplannen onderdeel van je aankoopbeslissing. Schrijf op wat je wilt doen, zoals een extra slaapkamer, een groter terras of een zwembad, en laat dat toetsen vóór je de arras betaalt. Valt het plan niet binnen de regels, dan weet je dat nog voordat je gebonden bent.

Voor de contractuele kant verwijs je naar een abogado. Die kan in het contract laten opnemen dat bepaalde zaken, zoals de vergunde staat van het bestaande huis, kloppen. OJO vervangt die rol niet, maar levert de feiten aan waarop je kunt sturen.

Wat OJO voor je checkt

Met de Aankoopcheck met Verbouwplan kijkt OJO of het huis vergund is gebouwd, wat de grond en het bestemmingsplan toelaten en wat een verbouwing in grote lijnen vraagt aan stappen en kosten. Je krijgt een globale haalbaarheid, op basis van de documenten en een visuele, niet-destructieve beoordeling. Meer over de opbouw vind je op de pakketpagina.

OJO is onafhankelijk en wordt alleen door jou betaald. Voor het exacte vergunningstraject schakel je een architect of abogado in; OJO helpt je de juiste vragen te stellen en de aankoop te beoordelen voordat je tekent.