Aanbouw legaliseren in Spanje: kan dat, en wat kost het je?

Wat legaliseren betekent

Legaliseren, of regulariseren, is het alsnog laten goedkeuren van iets wat zonder of buiten de vergunning is gebouwd. Het kan gaan om een uitgebouwde keuken, een overkapt terras, een extra verdieping, een garage of een zwembad. Het doel is dat het bouwwerk een officiële status krijgt en dat het in het kadaster en eventueel in het register wordt opgenomen.

Of dat lukt, hangt van de situatie af. Past het bouwwerk binnen de bouwregels van het perceel, dan is het soms een kwestie van een dossier opstellen en kosten betalen. Past het er niet in, dan is regularisatie meestal niet mogelijk en blijft de situatie onzeker.

Wat het resultaat bepaalt

Een aantal factoren bepaalt of regularisatie haalbaar is. Er is geen vast antwoord dat overal geldt, want de gemeente en de grondstatus spelen mee.

• De classificatie van de grond: stedelijk of rustiek.
• Het toegestane bebouwde oppervlak en de bouwhoogte op het perceel.
• De afstand tot perceelgrenzen, wegen en eventueel de kust.
• De tijd die sinds de bouw is verstreken en of de gemeente nog kan optreden.
• Of er sprake is van bijzondere bescherming, zoals natuur of erfgoed.

Wat het kost aan tijd en geld

Regularisatie vraagt een architect, een technisch dossier en betaling van leges en eventuele boetes of heffingen. De hoogte verschilt per gemeente en per situatie, dus noem je geen bedrag zonder dat je een architect of de gemeente hebt geraadpleegd. De doorlooptijd is vaak lang en kan tegenvallen.

Houd er rekening mee dat de rekening bij jou komt als je het huis koopt, tenzij je dat contractueel anders regelt. Wie een huis met een niet-geregistreerde aanbouw koopt, neemt het probleem in beginsel over. Afspraken daarover, bijvoorbeeld een prijsverlaging of een voorwaarde in het contract, bespreek je met een abogado.

Hoe je het ziet bij een aankoop

Aan de buitenkant is meestal niet te zien of iets vergund is. Je ziet het door de gegevens naast elkaar te leggen: het oppervlak in het kadaster, wat de nota simple beschrijft en wat je ter plekke ziet. Een verschil is een signaal. Lees bouw zonder vergunning: wat betekent dat voor jou en nota simple: wat staat erin, die laatste toont overigens niet of de bebouwing is vergund.

Op rustieke grond is regularisatie lastiger dan in een woonwijk. Zie verbouwen op rustieke grond voor de beperkingen.

Wat je kunt doen voor je tekent

Laat de bebouwing controleren voordat je de arras betaalt. Vraag de verkoper om documenten over de vergunning en over de einddocumenten van de bouw. Ontbreken ze, dan is dat geen bewijs van een overtreding, maar wel een reden om door te vragen. Is er twijfel, laat een architect nagaan of regularisatie mogelijk is.

Je hebt dan meerdere opties: de prijs aanpassen, een voorwaarde in het contract laten opnemen, de verkoper laten regelen vóór de akte, of afzien van de koop. Dat laatste is lastiger zodra de arras is betaald, want dan staat je aanbetaling op het spel.

Wat OJO voor je checkt

In de Aankoopcheck vergelijkt OJO de documenten met wat zichtbaar is en meldt waar de gegevens niet kloppen, bijvoorbeeld bij m² of bij bijgebouwen. Met het Verbouwplan wordt daar globaal bij beoordeeld of regularisatie of een eigen verbouwing haalbaar lijkt. De bezichtiging is visueel en niet-destructief. Zie de pakketpagina.

Voor het formele traject en het contract werk je met een abogado en een architect. OJO helpt je beslissen of het de moeite waard is om dat traject in te gaan.