Kosten koper in Spanje: waar je bovenop de koopprijs mee rekent

Waarom de koopprijs niet het hele bedrag is

Op een advertentie staat de vraagprijs. Wat je uiteindelijk neertelt, is hoger. Er is een belasting bij de overdracht, er zijn kosten voor de notaris en het register, en je betaalt mensen die het dossier begeleiden. Daarna volgen nog posten die je pas merkt als je de sleutel hebt.

Reken daarom niet alleen met de prijs, maar met de totale instap. Een koper die zijn budget op de vraagprijs afstemt, komt vaak aan het eind van het traject voor een verrassing te staan. Dat is vermijdbaar als je de posten vooraf in kaart brengt.

De vaste posten bij een bestaande woning

Bij een bestaande woning, dus geen nieuwbouw, bestaat het grootste deel van de bijkomende kosten uit een paar terugkerende onderdelen. De bedragen verschillen per situatie, dus noem ik hier geen getallen. Laat ze telkens bevestigen door je abogado, gestor of de notaris.

• Overdrachtsbelasting (ITP), een percentage van de koopprijs of van de waarde die de belastingdienst hanteert. Het tarief in de Comunitat Valenciana wordt gewijzigd of is omstreden, dus laat het actuele tarief bevestigen.
• Notariskosten voor de akte van verkoop (escritura).
• Kosten voor de inschrijving in het Registro de la Propiedad.
• Honorarium van een abogado of gestor, afhankelijk van wat zij voor je doen.
• Een NIE-nummer, dat je nodig hebt om te kopen.
• Eventueel bankkosten voor een Spaanse rekening en overboekingen.

Wat mensen vergeten

Na de koop heb je nog te maken met kosten die niet in de overdracht zitten. Denk aan het overzetten van nutsaansluitingen op jouw naam, de jaarlijkse IBI-belasting, bijdragen aan een gemeenschap van eigenaren, verzekeringen en onderhoud. Bij een tweede woning komt daar, als je niet in Spanje woont, een jaarlijkse belastingaangifte bij, zie IRNR voor een tweede woning.

Ook de staat van het huis kan een kostenpost worden. Een achterstallig dak, vocht of een zwembad dat aan vervanging toe is, staat niet op de prijslijst. Dat hoort in je budget voordat je tekent, niet erna.

Wie betaalt wat

De overdrachtsbelasting betaalt de koper. Andere posten kunnen in het contract anders verdeeld zijn. Een voorbeeld is de plusvalía municipal, een gemeentelijke belasting die meestal bij de verkoper ligt maar waar in de praktijk soms andere afspraken over gemaakt worden. Lees dat dus na, en bekijk plusvalía municipal voor de uitleg.

Laat ook controleren of er schulden op de woning rusten, zoals achterstallige belasting of bijdragen. Een nota simple laat zien welke lasten ingeschreven staan. Niet alles wat je later betaalt, staat daarop.

Zo maak je een eerlijke begroting

Begin bij de vraagprijs en tel daar de vaste posten bij op met een marge, niet met het gunstigste scenario. Houd een buffer aan voor onderhoud in het eerste jaar. Als je van plan bent te verbouwen of te verhuren, reken die kosten apart door.

Vraag aan je gestor of asesor fiscal een schriftelijke schatting van de belastingen en kosten voor jouw situatie. Dat is hun werk en zij kennen de actuele tarieven. OJO geeft geen fiscaal advies en vervangt hen niet.

Een voorbeeld van hoe het misgaat

Stel dat je een huis vindt dat net binnen je budget past. Je rekent met de vraagprijs en houdt geen ruimte over. Bij de overdracht blijkt de belasting hoger dan je dacht omdat het kadaster een hogere waarde hanteert, de notaris en het register staan los op de rekening en het huis heeft meteen een nieuw dak nodig. Elk afzonderlijk bedrag is te dragen, maar samen sla je de bodem uit je budget.

Dit scenario is geen uitzondering. Het is wat er gebeurt als je alleen naar de prijs kijkt. Een begroting met een reële marge voorkomt het, en het is ook een goed argument om rustig te blijven als iemand je onder druk zet om snel te reserveren.

Wat OJO voor je checkt

OJO stelt de totale kosten niet vast, want dat is werk voor je gestor of asesor fiscal. Wat wij wel doen: de gegevens van de woning controleren die de kosten beïnvloeden, zoals de kadastrale waarde, de lasten op de nota simple en de staat van het dossier. In de Aankoopcheck loop je dat vóór de arras met ons door, zodat je budget klopt voordat je een aanbetaling doet.