Plusvalía municipal: wie betaalt de gemeentebelasting bij verkoop

Wat de plusvalía municipal is

De plusvalía municipal is een belasting van de gemeente op de waardestijging van de grond bij een eigendomsoverdracht. Het gaat dus niet om de waarde van het gebouw, maar om de grond waar het op staat. De gemeente int de belasting op het moment dat een woning van eigenaar wisselt.

Hoe de berekening precies werkt en wat de actuele regels zijn, is aan je gestor of asesor fiscal. De regels zijn in de afgelopen jaren veranderd en kunnen per gemeente verschillen. Ik noem daarom geen bedragen of rekenmethode.

Wie betaalt hem

Meestal is de verkoper degene die de plusvalía municipal moet voldoen. Hij is immers degene bij wie de waardestijging ligt. In de praktijk komt het voor dat in een contract iets anders is afgesproken, bijvoorbeeld dat de koper de belasting op zich neemt. Dat is een afspraak die je bewust moet maken, niet iets wat je bij de notaris moet ontdekken.

Vraag je abogado het contract hierop te controleren. OJO geeft geen advies over contracten of belastingen, maar wijst je er graag op dat dit punt bestaat.

Waarom het ook jou raakt

Ook als de verkoper betaalt, heeft het gevolgen voor jou. Een onbetaalde aanslag kan problemen geven in het dossier of bij de registratie. Daarom is het verstandig dat de verkoper aantoont dat de belasting is aangegeven en betaald, of dat dit in de koopakte op een heldere manier is geregeld.

Het hoort bij het geheel aan bijkomende kosten en afspraken. Een overzicht van wat je zelf draagt staat in kosten koper in Spanje. De juridische kant van afspraken rond aanbetaling en verkoopcontract staat in het contrato de arras.

• Laat in het contract vastleggen wie de plusvalía municipal betaalt.
• Vraag een bewijs dat de aangifte of betaling is gedaan, waar dat van toepassing is.
• Controleer bij je gestor wat in de betreffende gemeente de actuele regels zijn.
• Laat afwijkende afspraken, zoals een koper die de belasting draagt, door je abogado beoordelen.

Niet te verwarren met andere belastingen

Verwar de gemeentelijke plusvalía niet met een belasting over de winst die een verkoper maakt. Dat is een apart onderwerp met eigen regels. Verkoop je zelf ooit je huis, dan hoort de plusvalía bij jou en neem je dat met je eigen gestor of asesor fiscal door.

Voor jou als koper is vooral de vraag relevant of de post netjes is afgehandeld. Een koper die dat vooraf navraagt, voorkomt dat hij na de overdracht achter een document aan moet lopen dat de verkoper nog had moeten regelen.

Vragen die je de verkoper en je abogado stelt

Stel de vraag vroeg, het liefst in de fase van de reservering. Dan is de verkoper nog bereid mee te denken en kun je het punt in de arras opnemen. Wacht je tot de notaris, dan heb je weinig onderhandelingsruimte meer.

• Is de plusvalía al berekend of moet dat nog gebeuren?
• Wie neemt de aangifte op zich en binnen welke termijn?
• Hoe wordt het bewijs van betaling aan je overhandigd?
• Is er iets afgesproken dat afwijkt van de gebruikelijke verdeling?

Wat je zelf kunt doen

Je hoeft de rekenregels niet te kennen om de goede vragen te stellen. Maak van de plusvalía een vast agendapunt in het gesprek met je abogado, net als de lasten op de woning en de staat van het dossier. Zo staat het op tafel voordat het geld overgaat.

Hoe eerder je dit bespreekt, hoe gemakkelijker het op te lossen is. Na de overdracht heb je weinig middelen meer om de verkoper nog iets te laten regelen.

Wat OJO voor je checkt

OJO kijkt in het dossier of er openstaande lasten of onduidelijkheden zijn rond de eigendom, en signaleert wat je met je abogado of gestor moet bespreken, waaronder deze post. Dat zit in de Aankoopcheck, vóór het contrato de arras. OJO beoordeelt het contract niet en berekent de belasting niet.