Contrato de arras: wat tekent u en wat kost afzien

Wat is een contrato de arras

Het contrato de arras zit tussen de reservering en de akte bij de notaris. Je legt hierin vast wat je koopt, voor welke prijs, wanneer de akte volgt en wat er gebeurt als een van beide partijen zich terugtrekt. Het is een bindend contract, geen vrijblijvende intentie.

Daarom is het moment waarop je tekent het moment waarop je positie verandert. Voor het contrato kun je vaak nog vrij weglopen. Erna heeft afzien een prijs.

Arras penitenciales: wie verliest wat

De meest gebruikte vorm is de arras penitenciales, geregeld in artikel 1454 van het Código Civil. De regel is eenvoudig: ziet de koper af, dan verliest hij de aanbetaling. Ziet de verkoper af, dan betaalt hij de aanbetaling dubbel terug.

Er bestaan andere vormen, bijvoorbeeld een contract met een boeteclausule of een bindend koopcontract zonder afzienmogelijkheid. Laat een abogado vaststellen welke vorm er in jouw contract staat. Dat is juridisch werk en valt buiten wat OJO doet.

Hoeveel arras betaal je

Gebruikelijk is rond 10% van de koopprijs, inclusief eventuele eerdere reservering. Dit percentage is niet wettelijk vastgelegd en dus onderhandelbaar. Bij een kleinere arras loop je minder risico, maar sommige verkopers weigeren dat. Is het huis nog niet gecontroleerd, dan is dat extra reden om niet te tekenen.

Let op dat de reservering die je eerder betaalde vaak wordt verrekend met de arras. Lees in reservering en aanbetaling wat daar gebruikelijk is.

Wat moet er in het contract staan

Een goed contract is concreet over wat er wordt verkocht en onder welke voorwaarden. Vraag je abogado om deze punten te controleren.

• Volledige gegevens van beide partijen en van het huis, met referencia catastral en registergegevens
• Koopprijs, arrasbedrag en betaalschema
• Uiterste datum voor de akte bij de notaris
• Wie welke kosten en belastingen draagt
• Staat van het huis, inventaris en vrij van lasten
• Wat er gebeurt bij vergunnings- of kadasterproblemen die later blijken
• Opschortende voorwaarden, bijvoorbeeld voor een noodzakelijke vergunning of financiering

Controleer eerst, teken daarna

Het grootste risico bij de arras is dat je geld vastzet voordat je het dossier kent. Vraag vooraf een nota simple op en kijk of de bebouwing overeenkomt met wat in het kadaster staat. Bij een aanbouw of zwembad zonder vergunning moet je dat weten voor je tekent, niet erna. Lees ook aanbouw of zwembad zonder vergunning.

Voelt de verkoper of makelaar druk om snel te tekenen? Dat is geen reden om te haasten. Zie er is nog een gegadigde.

Vragen die je aan verkoper en notaris stelt

Een contract is zo sterk als de vragen die je vooraf stelt. Schrijf ze op, stel ze schriftelijk en bewaar de antwoorden. Zo kun je er later naar verwijzen.

Hoe die antwoorden juridisch uitpakken beoordeelt een abogado. Maar de vragen zelf kun je al voor het gesprek met hem of haar voorleggen.

• Waarom verkoopt de eigenaar en hoe lang is het huis al in de verkoop?
• Zijn er openstaande lasten, zoals een hypotheek, achterstallige IBI of gemeenschapskosten?
• Is alles wat er staat, zoals aanbouw, garage of zwembad, geregistreerd?
• Welke datum voor de akte is realistisch, en wat gebeurt er bij vertraging?
• Wie betaalt de notaris- en registratiekosten volgens het contract?

Wat OJO voor je checkt

De Aankoopcheck van OJO is gemaakt voor dit moment: vóór het contrato de arras. Je krijgt een dossier met eigenaar, lasten, kadaster, vergunningen, bestemming, risico's en de bouwkundige staat zoals die visueel en niet-destructief te beoordelen is. Zo teken je met kennis van de rode vlaggen. De abogado controleert vervolgens het contract zelf. Meer over de opties staat op pakketten.