Licencia de primera ocupación en cédula de habitabilidad

Twee documenten, één doel

De licencia de primera ocupación wordt na oplevering van een nieuw gebouw afgegeven door de gemeente en laat zien dat het gebouwd is zoals vergund. De cédula de habitabilidad is een document dat aantoont dat de woning aan de minimale eisen voor bewoning voldoet. Hoe dat precies werkt, verschilt per regio en is in de loop der jaren gewijzigd.

In de Comunitat Valenciana gebruikt men tegenwoordig vaak de term declaración responsable de primera ocupación. De naam en procedure kunnen per gemeente afwijken, dus formuleer in gesprekken met de verkoper algemeen: je wilt het stuk zien dat bewoning toestaat.

Waarom je het wilt zien

Het is geen formaliteit. Zonder dit document kunnen de nutsbedrijven weigeren om een contract af te sluiten of te verlengen. Voor de verhuur van een woning is het vaak een vereiste. Ook bij een latere verkoop vraagt de volgende koper erom.

Een oud huis kan nog een cédula uit een eerdere periode hebben die niet meer geldig is volgens de huidige regels. Een verkoper zegt dan dat alles in orde is, terwijl het document verlopen of niet meer passend is. Kijk dus naar de datum en naar wat er precies in staat.

Waar je op let

Vraag de verkoper de documenten te laten zien en controleer deze punten:

• Staat het adres of de referencia catastral op het document, en komt dat overeen met het huis.
• Is er een datum, en past de beschreven woning bij de huidige situatie. Een uitbouw na afgifte staat er niet in.
• Zijn de oppervlakte en het aantal kamers gelijk aan wat de advertentie en de nota simple vermelden.
• Bestaat er een verklaring van de gemeente of een architect, en zo ja, door wie is die ondertekend.

Wat als het ontbreekt

Een ontbrekend document is niet automatisch een reden om af te haken. Soms kan het nog worden aangevraagd, soms vereist de gemeente aanpassingen aan het huis. Dat kost tijd en geld, en de uitkomst is niet vooraf zeker. Vraag daarom een abogado of een architect wat in jouw geval nodig is, en leg afspraken met de verkoper vast voor je aanbetaalt.

Hangt dit samen met een aanbouw of zwembad waarvoor nooit toestemming was, lees dan ook aanbouw of zwembad zonder vergunning. Wil je de woning verhuren, dan komt daar de verhuurlicentie in Valencia bij.

Wanneer je het document nodig hebt

Je hebt het niet pas nodig bij de verkoop. Bij de aansluiting van water en elektriciteit, bij een verzekering en bij een verhuuraanvraag vraagt iemand erom. Wie het huis wil aanpassen, ziet het ook terugkomen bij de gemeente. Daarom stel je de vraag naar dit document al bij de eerste bezichtiging, en niet pas bij de notaris. Antwoordt de verkoper dat het geen probleem is, vraag dan om het stuk zelf.

Wat OJO voor je checkt

In de Aankoopcheck vragen we de documenten op, leggen we ze naast kadaster en nota simple en melden we wat ontbreekt of niet klopt. Dat doen we vóór het contrato de arras, zodat je met de verkoper kunt praten over wat er nog geregeld moet worden. De bouwkundige staat bekijken we visueel en niet-destructief. Voor de juridische kant werk je met een abogado.