Betonrot bij balkons en terrassen aan de Costa Blanca

Wat betonrot is

In een balkon of terrasplaat zit stalen wapening. Zolang het beton die wapening goed afsluit, blijft het staal gezond. Door scheurtjes, een te dunne betonlaag of jarenlange blootstelling aan zoute, vochtige lucht dringt water door en gaat het staal roesten. Roest neemt meer ruimte in dan staal, waardoor het beton van binnenuit wordt weggedrukt. Stukken beton springen los, het staal komt bloot te liggen en de draagkracht neemt af.

In de bouwwereld heet dit carbonatatie of corrosie van de wapening. In de volksmond is het betonrot. Het proces gaat langzaam, maar versnelt als er niets aan gedaan wordt. Daarom is vroeg herkennen zo belangrijk, en waarom een schilderbeurt aan de bovenkant niets oplost.

Waarom de Costa Blanca extra gevoelig is

Zeelucht bevat zoutdeeltjes die zich afzetten op gevels en balkons. Samen met warme zomers, tijdelijke vochtige periodes en soms zware regenbuien is dat een zware combinatie voor beton. Hoe dichter bij de kust, hoe sneller het gaat, al speelt ook de ouderheid van het gebouw mee. Een appartement uit de jaren zeventig of tachtig aan de eerste lijn heeft meestal meer geleden dan een huis op een heuvel verder van zee.

Bij appartementen is het balkon vaak maar een deel van het verhaal. De gevel, de dakterrassen en de gemeenschappelijke delen zijn van de eigenaarsgemeenschap, de comunidad. Een renovatie van balkons wordt dan vaak gezamenlijk besloten en betaald. Vraag dus altijd of er recent werk is uitgevoerd of aangekondigd. Zie daarover ook de kosten in kosten voor de koper.

Tekenen die je zelf kunt zien

De meeste signalen zitten aan de onderkant en aan de randen. Ga daarom onder het balkon staan en kijk omhoog, ook bij het balkon van de buren.

• Bruine of oranje strepen op het beton onder een balkon of langs de rand
• Scheuren in een lijn die het verloop van de wapening volgt
• Stukken beton die zijn losgekomen of hol klinken als je er zachtjes op klopt
• Zichtbare roestige staven of draden
• Verf of stucwerk dat opbolt of in plakken loskomt
• Een recent herstel dat er netjes uitziet maar de randen niet volgt, soms alleen een nieuwe verflaag

Wat het voor je aankoop betekent

Een lichte vorm is vaak te herstellen: het losse beton wordt verwijderd, het staal behandeld en het oppervlak opnieuw opgebouwd. Een ver gevorderde vorm kan betekenen dat een plaat vervangen moet worden. Dat kan duur worden, zeker als het een gemeenschappelijk deel is en je pro rata meebetaalt. Noem je geen bedrag, dan kun je ook niets afdingen. Daarom is het zinvol om een schadebeeld te laten vastleggen voordat je tekent, zodat je het kunt gebruiken in de onderhandeling.

Een balkon dat zichtbaar aangetast is, hoort ook niet gebruikt te worden zoals het is. Overleg met een bouwkundige of aannemer die ter plekke kan beoordelen hoe erg het is. Dat gaat verder dan wat een visuele controle kan zien. Voor het contract, de arras en de verdeling van kosten verwijs je naar een abogado.

Vragen aan de verkoper of de comunidad

Vraag of er recent onderhoud is gedaan aan balkons, gevel of dak en wie dat betaald heeft. Vraag naar de notulen van de laatste vergaderingen van de eigenaarsgemeenschap en naar een eventuele inspectie van het gebouw. Bij oudere flatgebouwen bestaat er vaak een verplichte periodieke inspectie, die je kunt opvragen. Als er een bijdrage uit het verleden of een geplande extra bijdrage is, wil je dat voor je tekent weten.

Meer over de rest van de bouwkundige staat staat in scheuren, verzakking en vocht en in de checklist voor je bezichtiging.

Wat OJO voor je checkt

Bij de Quick Check met bezichtiging loopt Noëlle het huis na op wat zichtbaar is, balkons en terrassen aan de onderkant inbegrepen. Dat is een visuele en niet-destructieve bezichtiging: OJO opent geen beton en kan niet beloven dat verborgen gebreken worden gevonden. Wat gezien wordt, komt in het rapport, met foto's en een advies over of je er een bouwkundige bij moet halen.

In de Aankoopcheck staat de bouwkundige staat visueel in het volledige dossier, naast vergunningen, risico's en bestemmingsplan.