Bouwkundige keuring van een huis in Spanje: wat kan en wat niet

Geen standaard onderdeel van de aankoop

In Nederland is een bouwkundig rapport bij een woningaankoop gebruikelijk, hoewel ook daar niet verplicht. In Spanje is dat veel minder het geval. Veel kopers kopen na een bezichtiging, soms zelfs op afstand, en vertrouwen op wat de makelaar en de verkoper vertellen. Dat is begrijpelijk, maar het laat een gat tussen wat je koopt en wat je weet.

De Spaanse koopprocedure zelf legt je ook niets op. De notaris controleert de akte en de papieren, niet de staat van het gebouw. Over de wettelijke kant, zoals aansprakelijkheid voor verborgen gebreken en wat je contract daarover zegt, praat je met een abogado. OJO vervangt die abogado niet.

Wie kan een keuring doen

In Spanje is de bouwkundige beroepsbeoefenaar meestal een arquitecto técnico, ook wel aparejador genoemd, of een arquitecto. Zij zijn aangesloten bij een beroepsorganisatie en kunnen een informe técnico opstellen over de staat van het pand. Daarnaast bestaan er bureaus die gespecialiseerd zijn in vocht, constructie of installaties.

Vraag vooraf wat er in de opdracht zit. Een rapport kan gaan over alleen de zichtbare staat, of ook over metingen, een thermografische opname, vochtmetingen of een beoordeling van de constructie. Vraag ook naar de doorlooptijd en wat het kost, en laat dat schriftelijk vastleggen. Een Nederlands sprekende of Engelstalige specialist helpt als je zelf geen Spaans leest.

Wat een visuele controle wel en niet kan

Een visuele en niet-destructieve controle kijkt naar wat je ziet zonder iets open te maken. Dat levert veel op: een eerste beeld van de staat van gevel, dak, balkons, vochtsporen, scheuren, installaties en afwerking. Het is bovendien snel en je weet daarna of je een specialist nodig hebt.

Wat een visuele controle niet kan, is kijken achter wanden, onder vloeren of in de fundering, en niet nameten of iets beweegt. Verborgen gebreken blijven verborgen. Een visueel rapport is daarom geen vervanging van een bouwkundige keuring, maar een manier om te bepalen of die nodig is en waar die zich op moet richten.

• Visueel: zichtbare scheuren, vochtsporen, staat van balkons, dak en gevel, indruk van installaties
• Specialist: metingen van vocht en beweging, constructieve beoordeling, installaties testen, onderzoek achter afwerking
• Altijd een vraag voor de abogado: wat het contract zegt over gebreken en aansprakelijkheid

Wanneer een specialist echt nodig is

Schakel een arquitecto técnico in als je breed scheuren ziet, tekenen van beweging, vocht met een onduidelijke oorzaak, een balkon met zichtbaar roestend staal, een pand uit de jaren zestig of zeventig dat niet gerenoveerd is, of als je een verbouwing plant die in het draagwerk grijpt. Ook bij een huis op een helling of met een grote keermuur is een tweede blik verstandig.

Plan dit vóór de arras. Na het tekenen van het contract heb je minder ruimte om te onderhandelen, en je wilt niet pas na de aanbetaling ontdekken dat er een grote post aankomt. Zie het contrato de arras voor wat een aanbetaling betekent, en scheuren, verzakking en vocht voor wat je zelf kunt zien.

De keuring gebruiken in de onderhandeling

Een rapport met foto's en een onderbouwde inschatting van herstelwerk is bruikbaar in een gesprek over de prijs, of over reparaties die de verkoper vooraf uitvoert. Verzamel de beelden, vraag om een offerte voor het herstel waar mogelijk, en bespreek met je abogado hoe dat in het contract komt. Noem de gebreken niet te vroeg aan de verkoper zonder dat je weet wat je wilt: een duidelijk voorstel werkt beter dan een lijst klachten.

Wat OJO voor je checkt

De Aankoopcheck van OJO bevat een visuele beoordeling van de bouwkundige staat als onderdeel van het volledige dossier, naast vergunningen, cédula of LPO, bestemmingsplan en risico's. Bij de Quick Check met bezichtiging gaat Noëlle ter plekke langs voor een visuele en niet-destructieve bezichtiging.

Dat is geen vervanging van een arquitecto técnico en OJO belooft niet dat verborgen gebreken worden gevonden. Wel zegt het rapport helder of je beter eerst een specialist kunt inschakelen, en op welk punt. OJO werkt zonder commissie en wordt alleen door jou betaald. Wil je eerst meer weten over de volgorde van stappen, lees dan het stappenplan voor het kopen van een huis in Spanje.